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ファイナンシャルプランナーが教える、わかる!「おかねのはなし」 マネーコラム

低金利の今こそ再チェック!住宅ローンの上手な返済方法

「家」はとても高い買い物のため、住宅ローンを組んで手に入れたらそれで“ゴール”と考えがちです。
けれども、実際のところは、長い返済生活の“スタート”地点に立ったばかり。住宅ローン返済は、山あり谷あり、落とし穴ありなので、見通しを立ててメンテナンスをしていくことが大切です。
今回は、住宅ローンについて、“攻め”のメンテナンス方法を3つ紹介します。

竹下 さくら さん CFP®/一級ファイナンシャル・プランニング技能士
コラムINDEX

【繰り上げ返済】には2つの方法

金利差が大きいなら【借り換え】も視野に

今の住宅ローンを【条件変更】するのも手

【繰り上げ返済】には2つの方法

住宅ローンは、途中で返せなくなってしまうことが最大のリスクですが、借入額が多く、また、返済期間が長いほど、その危険性は高まります。そのため、住宅ローンのメンテナンスにあたっては、借入額を減らして返済期間を短くすることが王道と言えます。
その効果的な方法として広く知られているのが【繰り上げ返済】です。返済の途中で余裕ができたときに、元金を一部まとめて返済することで、それに対応する利息を減らせる点が大きな魅力です。「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
4,000万円の住宅ローンを返済期間30年、金利2%で借りるケースについて、具体的に見てみましょう。まずは図表1の「期間短縮型」から。毎月返済額(縦軸)は約14.8万円で、借入れた「元金」とその「利息」で構成されています。「元金」の返済が進むとそれにかかる「利息」が減るため、約14.8万円の内訳は、年々「元金」が増え、「利息」は減っていきます。返済期間(横軸)のはじめのほうほど「利息」の負担が多いことがわかります。

図表1/繰り上げ返済「期間短縮型」のしくみ ※元利均等返済の例

例えば、借入れから10年後に100万円を「期間短縮型」で繰り上げ返済すると、「元金」部分のうち縦軸方向に充当されます。結果、以下の効果が得られます。

  1. ①100万円を繰り上げ返済すると
  2. ②それに対応する「利息」として48万円を支払わなくてよくなり
  3. ③返済期間は9カ月短縮される

繰り上げ返済をせずに、4,000万円をそのまま返済し続けると、最終的には1,328万円(≒約14.8万円×12カ月×30年-元金4,000万円)もの利息を添えて、5,328万円(≒約14.8万円×12カ月×30年)を返済することになるので、利息は少しでも減らしたいところです。元金を【繰り上げ返済】すれば、当初支払う予定だった利息を万円単位で節約することができます。

続いて、「返済額軽減型」で借入れから10年後に100万円を繰り上げ返済するケースを図表2で見てみましょう。

図表2/繰り上げ返済「返済額軽減型」のしくみ ※元利均等返済の例

「返済額軽減型」は、「元金」部分のうち、横軸(返済期間)方向に充当する方法です。結果、以下の効果が得られます。

  1. ④100万円を繰り上げ返済すると
  2. ⑤それに対応する「利息」として21万円を支払わなくてよくなり
  3. ⑥毎月返済額は約14.3万円に軽減される

同じ額を【繰り上げ返済】しても、節約できる利息の大きさが「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」よりも通常多くなるため、「期間短縮型」が人気です。
ただ、繰り上げ返済した実感は、翌月からの返済額が変わる分だけ「返済額軽減型」のほうが大きいようです。どちらを選ぶかは人それぞれですが、借入れからあまり年月が経っていないようなら「期間短縮型」を、残り10年が視野に入ってきたら「返済額軽減型」での【繰り上げ返済】を検討するのが合理的です。理由は、返済期間が10年を切ると住宅ローン控除を受けられなくなるためです。
最近では、1万円、10万円程度から【繰り上げ返済】できるローンも増えてきていますので、ご自身の住宅ローンについて手数料などを確認し、前向きに【繰り上げ返済】を実行してみてはいかがでしょうか。

金利差が大きいなら【借り換え】も視野に

さて、金利が低い今の時期にイチ押しのメンテナンス方法は、住宅ローンの【借り換え】です。前述の【繰り上げ返済】を初心者向けとするなら、【借り換え】は上級者向けと言えるかもしれません。手間はかかりますが効果は絶大なので、より低い金利の住宅ローンがあるなら検討をおすすめします。

例えば、住宅ローンを組んで10年後に今借りているものより0.5%金利が低い住宅ローンに【借り換え】すると、毎月返済額は約14.8万円から約14.1万円にダウンします(図表3)。加えて、金利が下がるので利息総額は1,328万円から1,159万円となり、169万円も減ります。

図表3/各メンテナンスの効果

前述の【繰り上げ返済】の効果と比べると、0.5%低い住宅ローンへの【借り換え】による効果は、「期間短縮型」と比べて利息の節約効果が高く、「返済額軽減型」よりも毎月返済額を軽減できることがわかります。
ちなみに【借り換え】に必要な諸費用は30~80万円程度(金融機関によって異なる)で、ローン契約を結びなおすための印紙税や登記の抵当権者(金融機関)の書き換え等が含まれます。
この諸費用分を加味してもプラスの効果がでる目安は、一般に以下の3点と言われています。

  1. ・ローン残債1,000万円以上
  2. ・新しいローンと今のローンの金利差が1%以上
  3. ・残りの返済期間10年以上

借り換え諸費用が少なかったりローン残債が大きいケースでは、図表3のケースのように金利差0.5%程度でも効果はでますので、金融機関のホームページでシミュレーションした上で判断すると良いでしょう。
図表3の例では毎月の返済額が約7,000円減り、節約効果が169万円あるので、仮に諸費用が80万円かかったとしても、運用率的には200%になり、借り換えたほうが有利です。何よりも、毎月返済額が約7,000円減るので、家計に少し潤いがでます。
諸費用分のお金を手元に置いて運用に回したほうが効果的かどうか、判断してみてください。
【借り換え】は、全期間固定型から変動金利型への切り替え、逆に金利上昇が心配で変動金利型から全期間固定型への切り替え、また返済期間の変更といった、住宅ローンの「しきり直し」ができる点も魅力です。
ただし、必要な書類の用意など手続きに手間がかかります。また、団体信用生命保険に入りなおす必要があり、その際に「告知」を行うため、健康状態によっては【借り換え】ができない点に、留意が必要です。

今の住宅ローンを【条件変更】するのも手

最後に、数千円~数万円の手数料でできるメンテナンス方法を紹介します。それは、今借りている住宅ローンの【条件変更】をする方法です。【条件変更】と言うと、返済が苦しくなって返済期間を延ばしたり、一定期間だけ利息返済するといったものをイメージするかもしれませんが、「毎月返済額の増額」もおすすめです。
例えば100万円の繰り上げ返済をするために毎月1万円貯蓄していたとすると、貯まるまで待つよりは、ダイレクトに「毎月返済額の増額」に充てたほうが、より早く元金が減り、利息が節約でき、返済期間も短くなるので効率的です。
【条件変更】のための手数料は5,000円~2万円程度(金融機関によって異なる)なので、毎月の返済にゆとりがある人は、前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

以上、住宅ローンのメンテナンス方法3点をお伝えしましたが、家計事情に合ったメンテナンス方法を選択し、最適な住宅ローン返済計画を立てましょう。

※本コラムの繰り上げ返済に関する値は、以下のサイト(金融広報中央委員会)にてシミュレーションを行った結果です。シミュレーション結果は、ソフトによって異なります。
https://www.shiruporuto.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

(2015年6月 作成)